Qu'est-ce que le taux d'endettement et pourquoi la limite de 35% ?

Le taux d'endettement mesure la part des revenus mensuels absorbée par les mensualités de crédit. Le HCSF recommande aux banques de ne pas dépasser 35%, en intégrant généralement 70% des loyers perçus dans les revenus pris en compte.

Investissement locatif — Budgetiq

Q: Faut-il investir en nom propre, en SCI à l'IR ou en SCI à l'IS ?

Le nom propre et la SCI à l'IR ont la même fiscalité : imposition à la tranche marginale plus 17,2% de prélèvements sociaux. La SCI à l'IS permet de déduire l'amortissement du bien mais applique l'impôt sur les sociétés, et sortir l'argent vers soi déclenche une taxation supplémentaire d'environ 30%.

Q: Ce simulateur prend-il en compte le régime micro-foncier ou le LMNP ?

Non, seul le régime réel est modélisé (loyers moins charges réelles moins intérêts d'emprunt). Le micro-foncier (abattement forfaitaire de 30%) et le statut LMNP ne sont pas inclus dans ce calcul.

Le bien

Type de bien

Prix d'achat120 000 €

Apport0 €

Frais de notaire (estimés)9 000 €

Calculés automatiquement : 7,5 % du prix, selon le type de bien choisi ci-dessus — ce n'est qu'une estimation, le montant exact dépend du département et du bien.

Travaux0 €

Une partie travaux financée en éco-PTZ à 0 %

Montant éco-PTZ (0 %)0 €

Taux du crédit3,8 %

Durée du crédit20 ans

Location

Loyer mensuel hors charges650 €

Vacance locative /an4 %

Charges de copro /mois60 €

Taxe foncière + assurance /an900 €

Ta situation

Revenus mensuels nets2 500 €

Autres crédits en cours /mois0 €

Fiscalité

Mode de détention

Ta tranche marginale d'imposition30 %

Rendement net

—

Rendement brut

—

Cashflow mensuel

—

Mensualité du crédit

—

Taux d'endettement

—

Points clés

Impact fiscal estimé — nom propre

Base imposable /an

—

Impôt estimé /an

—

Cashflow net d'impôt /mois

—

Rendement net-net

—

Comment lire ces chiffres

Le rendement brut compare le loyer annuel au montant total investi (prix + frais). Le rendement net déduit les charges, la taxe foncière et la vacance locative. Le cashflow est ce qu'il te reste (ou ce que tu dois ajouter) chaque mois une fois le crédit et les charges payés. Les banques plafonnent généralement le taux d'endettement à 35 % (HCSF), en intégrant environ 70 % des loyers dans tes revenus.

Questions fréquentes

Quelle différence entre rendement brut et rendement net ?

Le rendement brut compare simplement le loyer annuel au montant total investi (prix + frais), sans tenir compte des charges. Le rendement net déduit les charges de copropriété, la taxe foncière et la vacance locative estimée — c'est un indicateur bien plus réaliste de la performance du bien. Le "rendement net-net" affiché dans le bloc fiscal va encore plus loin en déduisant aussi l'impôt estimé, pour donner la performance réellement encaissée après tout.

Qu'est-ce que le taux d'endettement et pourquoi 35% ?

Le taux d'endettement mesure la part de tes revenus mensuels absorbée par tes mensualités de crédit (celle du projet plus tes crédits existants). Le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) recommande aux banques de ne pas dépasser 35% d'endettement, en intégrant généralement 70% des loyers perçus dans le calcul des revenus pris en compte — c'est cette règle que ce simulateur applique pour estimer ta capacité d'emprunt.

Nom propre, SCI à l'IR ou SCI à l'IS : comment choisir ?

En nom propre et en SCI à l'IR, la fiscalité est identique : les loyers sont imposés directement à ta tranche marginale d'imposition plus 17,2% de prélèvements sociaux — la SCI à l'IR n'apporte donc aucun avantage fiscal courant, son intérêt est surtout dans la gestion à plusieurs et la transmission. La SCI à l'IS permet de déduire l'amortissement du bien (ce qui réduit fortement la base imposable) mais applique l'impôt sur les sociétés, et surtout, sortir l'argent de la société vers toi (dividendes) déclenche une taxation supplémentaire d'environ 30% — un choix qui se réfléchit sur le long terme avec un comptable.

Ce simulateur prend-il en compte le régime micro-foncier ou le LMNP ?

Non, le calcul fiscal ici applique uniquement le régime réel (loyers moins charges réelles moins intérêts d'emprunt). Le régime micro-foncier, qui applique un abattement forfaitaire de 30% sans avoir à détailler les charges, peut être plus avantageux si tes charges réelles sont faibles. Le statut LMNP (location meublée), avec son propre régime d'amortissement, n'est pas non plus modélisé — ce sont des pistes à explorer selon ton projet précis.

Ce simulateur donne une estimation basée sur des hypothèses simplifiées. L'impact fiscal est calculé en régime réel (hors micro-foncier, LMNP et dispositifs de défiscalisation), avec des approximations sur les intérêts d'emprunt (1re annuité) et, pour la SCI à l'IS, sur l'amortissement du bien — il ne remplace pas un calcul précis fait avec un comptable. L'éco-PTZ est remboursé ici de façon linéaire sur la durée totale du crédit, à titre indicatif — les modalités réelles (durée propre, conditions RGE, engagement locatif) dépendent de ta banque et de ton dossier. Ce contenu est à but éducatif uniquement et ne constitue pas un conseil en investissement personnalisé au sens réglementaire. Consulte un CGP agréé ORIAS ou un comptable pour toute décision financière personnelle.

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